Актуално към 31.05.2024 г.
Какви законови задължения имате ако отдавате краткосрочно имот под наем
Краткосрочното отдаване под наем на имот чрез платформи е приравнено на хотелиерска дейност и по тази причина възникват данъчни и осигурителни задължения, различни от тези при дългосрочно отдаване под наем. Под краткосрочно отдаване най-общо се приема отдаването под наем за период по-малък от три месеца на лица, които могат да се категоризират като туристи / наемащи имота в места различни от тези по местоживеенето им, за кратък период, с цел отдих, почивка, ваканция и др/. Лицата, които отдават под наем могат да извършват тази дейност като физически лица или чрез фирма.
При първия вариант е необходимо лицето да бъде регистрирано като самоосигуряващо се лице в регистър БУЛСТАТ и да получи ЕИК. В 7 дневен срок от стартиране на дейността подава декларация за регистрация на самоосигуряващо се лице /ОКД 5/ пред НАП и с нея декларира начало на осигуряване. За периода на дейността лицето дължи осигурителни вноски. Дейността може да бъде прекъсвана и възобновявана неограничен брой пъти. Върху предварително избран осигурителен доход се декларират и внасят авансово осигурителни вноски. С подаване на годишна данъчна декларация се преизчисляват дължимите годишни осигурителни вноски. Текущо през годината подаване на Декларация образец 1 и еднократно в срок до 30.04 на следващата Декларация образец 6.
Има няколко варианта за данъчно облагане на дейността в зависимост от това под каква форма упражнява дейността лицето
Ако отдава краткосрочно недвижим имот под наем чрез юридическо дружество облагането е съгласно Закона за корпоративно подоходно облагане и данъчната ставка е 10% върху данъчната печалба. Лицето задължително води счетоводна отчетност и подава годишна данъчна декларация по чл.92 от ЗКПО в законоустановените срокове.
Ако упражнява същата дейност като физическо лице или едноличен търговец може да облага доходите си от дейността с патентен данък, ако отговаря на следните условия:
- Годишен оборот по-малък от 100 000 лв
- Извършва патентна дейност, а именно отвадане под наем на места за настаняване с по-малко от 20 стаи, категоризирани с една или две звезди или регистрирани като места за настаняване по Закона за туризма
- Не е регистриран по ЗДДС, с изключение на частична регистрация по чл.97а, чл.99 и чл.100 ал.2 от закона
За облагане с патентен данък лицето подава патентна декларация пред общината по местонахождение на обекта в срок до 31 януари на текущата година или непосредствено преди началото на дейността, ако тя стартира след 31.01. Данъкът се определя и плаща на същата община.
Независимо от начина на облагане лицето подава декларация по чл.50 от ЗДДФЛ в законоустановения срок. Не възниква задължение за доплащане на данък, но чрез нея се прави изравняване на годишното задължение за осигурителни вноски на лицето и евентуално такива се довнасят.
Ако лицето упражнява дейност по краткосрочно отдаване под наем, но не отговаря на условията за облагане с патентен данък, тогава се облага по нормите на ЗДДФЛ. Попълва Приложение 2 на декларациято по чл.50 от същия закон, облага доходите си с 15% и прави преизчисление на дължимите годишни осигурителни вноски.
Изключение от тези правила е краткосрочното отдаване под наем на стаи в обитаваното от лицето жилище. Тогава доходите се облагат аналогично на дългосрочното отдаване под наем – с 10% данъчна ставка след приспадане на 10% нормативно-признати разходи. Според §1, т.87 от ДР на Закона за туризма „обитавано жилище“ е жилището, в което лицето, извършващо хотелиерство, живее и то е неговият настоящ адрес по адресна регистрация.
При използване на услугите на платформите Booking и Airbnb лицето отдаващо под наем, независимо физическо или юридическо, е длъжно да се регистрира по чл.97а от ЗДДС, тъй като получава услуга от чуждестранни лица и мястото на изпълнение на тази услуга е там, където е получателя. Регистрацията се прави 7 дни преди получаване на съответната услуга. След нея за лицето възниква задължение за ежемесечно подаване на справки-декларации по ЗДДС, дневници за покупи и продажби. В тях се отразавят само документите за доставените услуги по чл.21 ал.2 от ЗДДС. Лицето начислява и внася данък само върху стойността на получената услуга. Тази регистрация не дава право на данъчен кредит. Когато възникнат обстоятелства за задължителна регистрация по ЗДДС или по инициатива на лицето то се регистрира по съответния ред и в срок, независимо от регистрацията му по чл.97а.
Други задължения на лице отдаващо краткосрочно имот под наем са категоризация или регистрация като място за настаняване в съответната община, деклариране и внасяне на туристически данък и регистрация в системата ЕСТИ.